Le prix de l’immobilier logistique en France va-t-il rattraper les niveaux constatés en Europe ?

Connu pour être l’un des plus bas d’Europe, le marché logistique français connaît une croissance sans précédent. De quoi attirer les investisseurs étrangers en masse et raréfier la demande. Conséquences : les prix devraient augmenter et les rendements baisser. De quoi remettre la France au niveau des autres pays européens ? Éléments de réponse.

Pour le marché immobilier logistique aussi, il y a un avant et un après crise de la Covid-19. Un peu boudé par les investisseurs de 2018 à 2020, il a connu un incroyable rebond en 2020 mais surtout en 2021, porté par l’essor sans précédent du e-commerce. De quoi venir muscler un marché un peu oublié jusque-là dans le vaste monde de l’immobilier d’entreprise. Au point de faire de la France le nouveau navire amiral de la logistique en Europe ?

Marché logistique : tout va bien en 2022 !

Alors que l’année 2022 n’a démarré qu’il y a quelques semaines, on peut déjà affirmer que le marché a débuté l’année sous les meilleurs auspices. La demande des utilisateurs est en effet très forte, tandis que les investisseurs sont également très demandeurs. Preuve en est, au premier trimestre 2022, la demande placée flirte avec les 800.000 mètres carrés signés, soit une hausse de 25% à la moyenne décennale. Côté surface, les grands entrepôts ont la côte, portés par les besoins d’approvisionnement toujours plus conséquents. Résultat, l’offre déjà rare l’est de plus en plus. Il s’avère que les ventes en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement connaissent un immense succès. Pour étayer tout ça, les chiffres sont sans appel. Sur l’ensemble du marché de l’immobilier d’entreprise, la logistique représente ainsi 20% du volume global d’investissement. De quoi faire presque pâlir le bureau.... D’ailleurs, le secteur de la logistique a simplement doublé entre 2020 et 2021. Enfin, le nombre de demandes placées a explosé, enregistrant une hausse de pas moins de 16%. À noter, le joli nombre d’investissements unitaires de plateformes logistiques.

Pour finir, la forte demande d’immobilier logistique a accéléré sa transformation, notamment sur le plan écologique. Constamment à la recherche d’investissements socialement et écologiquement responsables, les investisseurs ont fait grimper la production d’entrepôts verts et vertueux sur l’ensemble du territoire français. Utilisation de matériaux durables, recherche de neutralité carbone... Stockage et logistique riment désormais avec durabilité et écologie.

Marché logistique : un marché qui a profité de la crise

Et si la crise sanitaire sans précédent que nous avons connue avait finalement été salvatrice pour le marché de la logistique ? La question a en tout cas le mérite d’être posée tant cette crise a permis de prouver la résilience de ce marché. De quoi révéler son attrait et son intérêt aux yeux des différents investisseurs, que la crise a poussé à vouloir diversifier leurs actifs. L’année 2021, celle de la reprise, a ainsi été l’année de tous les records pour le marché de l’immobilier logistique. Ainsi, 5,1 milliards d’euros d’investissement ont été réalisés en 2021, soit une hausse de 45% par rapport à 2020. En termes de surface, 4,26 millions de mètres carrés ont été commercialisés. Des chiffres qui témoignent du besoin de logistique quelle que soit la situation. Ainsi, l’essor du e-commerce et des sites marchands, qui ont amené à la floraison des dark stores et autres dark kitchens, a rendu la logistique nécessaire, notamment à l’approvisionnement des magasins et des particuliers. Parmi ceux qui ont boosté le marché, il y a ainsi les chargeurs, les grossistes ou encore les industriels, qui ne cessent de faire accroître la demande. Autre facteur de la demande grossissante, les politiques d’entreprises de massification des flux des grands entrepôts pour optimiser les coûts, de plus en plus fréquentes.

Enfin, dernier fait notable, la hausse des demandes pour les entrepôts de plus de 40.000 mètres carrés. Si la tendance est assez globale sur l’ensemble du territoire, elle se remarque surtout sur la fameuse dorsale de l’Hexagone, autour des villes de Lille, Paris, Lyon et Marseille.

Marché logistique : attention à la pénurie de matériaux

Si le marché de la logistique a bien profité de la crise sanitaire, il en subit en même temps les conséquences. Et surtout une : la pénurie des matériaux, et notamment de l’acier, dont le prix flambe sur fond de guerre en Ukraine. Dans toute l’Europe, la hausse des prix se fait sentir. En Roumanie par exemple, les prix ont augmenté de 250 euros par mètre carré. Et il n’y a pas que sur les prix que les conséquences se font sentir : les spéculations vont de bon train, et des développeurs se voient déjà louer des surfaces pour stocker des matériaux. En France, certains chantiers sont retardés de plusieurs mois. Par la pénurie, de bacs acier notamment, ou par des problèmes économiques, les tarifs étant souvent supérieurs aux enveloppes prévues lors du lancement des chantiers. La solution qui s’impose est donc de trouver des alternatives à l’acier, qui vont permettre de revenir à des budgets plus raisonnables. L’hybridation du bois et du métal permet ainsi de maîtriser les coûts. Ajoutons à ce tableau un problème d’accès aux terrains, qui limite notamment les commercialisations en blanc, en hausse toutefois limitées. D’ailleurs, les projets spéculatifs lancés ont été peu nombreux, alors que les nombreux déjà en route ne suffisent pas à répondre à la demande. Si les besoins, poussés par le déséquilibre du marché, se sont déplacés dans les régions, l’offre s’est globalement tarie sur les trois dernières années. Enfin, s’il reste des territoires où le taux de vacance est nettement inférieur à la moyenne européenne de 5%, l’équilibre futur du marché dépendra non seulement des délais d’achèvement mais aussi de la disponibilité des terrains.

Marché logistique : et l’Europe dans tout ça ?

Une chose est sûre : le marché français se porte donc très bien en ce début d’année 2022. Il a notamment profité de la crise sanitaire liée à la Covid-19. Mais cette crise ayant été mondiale, la reprise l’a été elle aussi. Alors comment se comporte le marché chez nos voisins européens ?

Premiers éléments de réponse : l’Europe entière connaît, elle aussi, des niveaux jamais atteints sur les investissements logistiques. Car le phénomène d’amplification du e-commerce n’est pas seulement français et l’ensemble des citoyens à travers l’Europe ont connu une situation similaire, amenant à adopter un comportement similaire. Cela étant dit, c’est en dehors de l’Union européenne que le marché de la logistique est le plus dynamique. Il faut ainsi aller voir de l’autre côté de la Manche, puisque la Grande-Bretagne caracole fièrement en tête du classement des marchés les plus porteurs. L’Allemagne vient ensuite, suivie de près par les Pays-Bas. Notons également le très beau score enregistré chez nos voisins espagnols, avec des volumes de transactions atteignant plus de 2 millions de mètres carrés en 2021. Là- bas aussi, les taux de vacance sont restés très bas, exerçant des pressions sur des loyers à la hausse, notamment dans la ville de Barcelone.

Dans ces pays aussi, l’attrait pour les plateformes et entrepôts XXL se confirme. Mais ce serait une erreur de ne s’en tenir qu’aux grands entrepôts et d’oublier les petits entrepôts périurbains, seule réponse aux besoins induits par la logistique du dernier kilomètre. Grâce à ce genre de localisations, les entreprises peuvent mettre en place des réseaux logistiques permettant non seulement de minimiser les coûts de distribution, mais aussi d’acheminer les produits plus rapidement vers l’utilisateur final. Car il ne faut pas oublier qu’aujourd’hui l’occupation des espaces logistiques se fait surtout à des fins de stockage visant ensuite à distribuer des produits finis et la plupart du temps fabriqués beaucoup plus loin.

Enfin, en Europe comme en France, le foncier se fait rare. Preuve en est le marché néerlandais, déjà saturé dans les principaux pôles logistiques comme Rotterdam, qui a contraint les utilisateurs à se détourner vers d’autres sites pour réaliser leurs transactions. Bonne nouvelle toutefois, les loyers se sont du coup stabilisés, perspective qui pourrait finir par arriver en France.

Pour ce qui est du marché français justement, les étrangers y sont très présents puisque le marché est animé par des fonds d’investissement et des fonds de pension étrangers, venant notamment de Grande-Bretagne, d’Allemagne et de Singapour. En 2021, 83% des investissements ont ainsi été réalisés par des étrangers, près de la moitié venant des États-Unis, de la Grande-Bretagne et du Canada. Tous sont attirés par une potentielle future hausse des loyers, qui sont aujourd’hui en France les plus bas d’Europe. Une hausse qui serait notamment permise par la baisse de l’offre. Enfin, il semble important de noter que les deux tiers de la demande placée se trouve dans les Hauts-de-France, région située à proximité de la Belgique, des Pays-Bas, de l’Allemagne et de la Grande-Bretagne.

Conséquences de tout cela, l’offre va être de plus en plus petite, ce qui va rendre les perspectives liées à l’avenir un peu pessimistes. Car si, mécaniquement, les loyers vont augmenter, les niveaux de rendement des actifs, eux, pourraient bien baisser.