Vers la fin de l’accession pour les utilisateurs d’entrepôts et de locaux d’activité ?

Parmi les secteurs ayant été les plus résilients post-crise sanitaire, il y a celui de l’immobilier logistique. Depuis plus d’un an, le marché français connaît ainsi une croissance sans précédent, de quoi attirer les investisseurs étrangers en masse, raréfier la demande et surtout augmenter les prix. Une situation qui pourrait bien marquer la fin de l’accession pour les utilisateurs de ces actifs. La logistique va-t-elle passer intégralement aux mains des investisseurs ? On fait le point sur le marché et son avenir.

Terminer le temps où les investisseurs boudaient l’immobilier logistique ! Après un joli rebond en 2020, le secteur poursuit sa supercroissance, porté par l’incroyable essor du e-commerce, et la volonté des différents acteurs du commerce à vouloir être présents partout pour livrer vite et vert. Il n’en fallait pas plus pour faire des entrepôts la coqueluche des investisseurs, qu’ils soient institutionnels ou particuliers. Mais la loi de l’offre et de la demande étant ce qu’elle est, cette appétence nouvelle va mécaniquement faire monter les prix, quitte à priver bon nombre d’utilisateurs de l’accession aux actifs qu’ils utilisent. Une situation précaire et particulièrement inconfortable qui pourrait causer du tort à l’ensemble de l’industrie.

Marché des entrepôts : ça monte, ça monte

Une chose est sûre : le marché de la logistique se porte très bien. La demande des utilisateurs et des investisseurs est en effet très forte. Preuve en est, au premier trimestre 2022, la demande placée flirte avec les 800.000 mètres carrés signés, soit une hausse de 25 % à la moyenne décennale. Au point que la logistique représente aujourd’hui 20 % du volume global d’investissement réalisé sur le marché de l’immobilier d’entreprise.

Enfin, il ne s’agit pas d’oublier le volet environnemental qui fait aujourd’hui pleinement partie du décor du marché logistique. Constamment à la recherche d’investissements socialement et écologiquement responsables, les investisseurs ont fait grimper la production d’entrepôts verts et vertueux sur l’ensemble du territoire français. Utilisation de matériaux durables, recherche de neutralité carbone... Stockage et logistique riment désormais avec durabilité et écologie. De quoi faire également monter encore un peu plus les prix.

De quoi faire augmenter la financiarisation autour de l’immobilier logistique et de l’entrepôt, qui peut se targuer d’un développement spectaculaire, tant de la part des entreprises et autres institutions que des particuliers. Et la tendance semble bien se confirmer, toujours portée par l’essor du e-commerce, la nécessité de livrer rapidement et de manière vertueuse dans les centres urbains, et le développement de locaux d’activité en plein centres-villes, comme les dark store ou les dark kitchens, apparus avec l’explosion de la livraison et du commerce de services.

Marché des entrepôts : une place de choix dans les portefeuilles des investisseurs

Ce n’est un secret pour personne, l'immobilier est l’investissement le plus sûr qui existe. Présentant peu de risques, connaissant rarement la crise et présentant une rentabilité constante et stable, il permet aux investisseurs de tous horizons d’investir sur des actifs variés mais tout aussi rentables. Si le bureau était l’un des actifs les plus prisés des investisseurs privés comme institutionnels, la crise de la Covid a rebattu les cartes et ce, durablement semble-t-il. Ainsi, les investisseurs sont désormais à la recherche d’actifs immobiliers résidentiels, de santé mais aussi d’immobilier logistique avec, en tête, les entrepôts. L’année 2021, celle de la reprise, a ainsi été l’année de tous les records pour le marché de l’immobilier logistique. Ainsi, 5,1 milliards d’euros d’investissement ont été réalisés en 2021, soit une hausse de 45 % par rapport à 2020. En termes de surface, 4,26 millions de mètres carrés ont été commercialisés. En résumé, qu’ils soient petits ou grands, en zone urbaine ou en périphérie, les entrepôts ont la côte auprès des investisseurs.

Et cette appétence se vérifie également du côté des investisseurs étrangers. Le marché de la logistique français est ainsi animé par nombre de fonds d’investissements et de fonds de pension étrangers venant notamment de Grande-Bretagne, d’Allemagne et de Singapour. Tous sont attirés par une potentielle future hausse des loyers, qui sont aujourd’hui en France les plus bas d’Europe.

Marché des entrepôts : quid des utilisateurs ?

Dans ce contexte, difficile pour les utilisateurs, locataires pour beaucoup, de s’y retrouver. Car on le disait, loyers, taux d’occupation et volumes de vente ont littéralement explosé depuis un an. Le marché s’est tendu, voire s’est saturé dans certaines zones géographiques, poussé par les géants du e-commerce qui se sont rués sur les entrepôts et centres de traitement des commandes. Or, si les géants sont propriétaires, les plus petits acteurs, eux, ne sont que locataires, voire sous-locataires de ces mastodontes de la supply chain. Ajoutez à cela que la plupart de ces grands propriétaires gardent la mainmise totale sur leurs parcs : ils les achètent, en sont donc propriétaires, les gèrent, en tant que property manager, et les occupent. Et lorsque ce dernier volet n’est pas rempli, ils gardent toutefois tous les pouvoirs sur un parc d’actifs demandés et prisés.

Et la situation ne semble pas être sur le point de changer. La loi de l’offre et la demande étant ce qu’elle est, ces actifs répondent donc parfaitement à l’adage qui dit que ce qui est rare et cher. Ainsi, même lorsque des géants comme Amazon sont prêts à céder de l’immobilier, ce n’est pas à n’importe quelles conditions… Ni à n’importe quel prix. De quoi priver un peu plus les utilisateurs d’être propriétaires des actifs dont ils ont l’usage.

Sans compter l’appétence pour les grands espaces : les plateformes et entrepôts XXL étant très demandés, les projets se font de plus en plus grands, et sont vendus en parcs entiers. Des biens qui ne sont pas forcément accessibles aux utilisateurs les plus modestes. Quant aux plus petits, ils ne sont pas délaissés par les investisseurs non plus, car ces petits entrepôts périurbains se présentent la plupart du temps comme étant la seule réponse aux besoins induits par la logistique du dernier kilomètre. Grâce à ce genre de localisations, les entreprises peuvent mettre en place des réseaux logistiques permettant non seulement de minimiser les coûts de distribution, mais aussi d’acheminer les produits plus rapidement vers l’utilisateur final. Car il ne faut pas oublier qu’aujourd’hui l’occupation des espaces logistiques se fait surtout à des fins de stockage visant ensuite à distribuer des produits finis et la plupart du temps fabriqués beaucoup plus loin. Cerise sur le gâteau, ces actifs permettent d’affirmer au grand public ses engagements en faveur de l’environnement, qui ont une véritable résonance sur l’image de marque de l’entreprise.

Marché des entrepôts : et la location ?

La location reste alors un choix à privilégier, même par défaut. Et si elle présente effectivement des avantages, elle n’est pas adaptée à toutes les situations. Pour les entreprises en début d’activité, c’est une bonne solution. Elles peuvent ainsi préserver une plus grande mobilité professionnelle, accompagner plus facilement leur développement et bénéficier d’une fiscalité avantageuse. En fin d’activité, la location d’un local industriel peut s’envisager, évitant ainsi un investissement coûteux dans un local industriel, qui pourrait en plus freiner les potentiels repreneurs de par les coûts représentés par ce bien immobilier.

Enfin, il existe une dernière solution, qui consiste en la location-vente d’un bien. Pour les entreprises, qui pourraient bien se retrouver de plus en plus nombreuses, qui n’ont pas forcément les moyens financiers à court terme d’investir, la location-vente permet de bénéficier de temps et surtout de flexibilité. Dans les faits, à la fin du contrat de location-vente, l’entreprise pourra acquérir les murs de son local via une solution de rachat de son choix, comme le lease-back, le crédit-bail ou la location-accession.